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Les leçons à tirer de la ville de Mumbai, précédemment appelée Bombay, donnent à réfléchir. Dans les années 60 et 70, les urbanistes établirent que la population de Bombay devait être maintenue à environ 7 millions d’habitants. Les règlementations foncières et les mesures politiques en termes d’infrastructure furent élaborées en conséquence. Cependant, les populations envahirent quand même la ville, la rendant actuellement plus de deux fois plus grande qu’il n’avait été projeté, et présentant la densité démographique la plus forte parmi toutes les zones métropolitaines du monde. Les estimations indiquent que 54 % des 16 millions d’habitants de Mumbai vivent à présent dans des bidonvilles, un autre quart se logeant dans des appartements délabrés.

Les règlementations relatives au rapport plancher-sol (RPS) Mumbai furent instaurées en 1964, spécifiant la surface maximale de construction pour chaque mètre carré de terrain. Ce rapport fut fixé à 4,5 à Mumbai. La pratique courante des villes dont les terres sont limitées consiste à augmenter le RPS au fil des années, afin de s’adapter à la croissance urbaine, à l’instar de Manhattan, Singapour, Hong Kong (Chine) et Shanghai. À l’inverse, la Corporation municipale du Grand Mumbai prit la direction opposée, rabaissant le RPS autorisé à 1,33 en 1991. Presque tous les bâtiments de Mumbai dont le RPS dépasse 4,5 furent construits avant 1964. Selon les règles en vigueur jusqu’à dernièrement, les nouveaux bâtiments, y compris ceux du quartier central des affaires, sont soumis au RPS de 1,33. En conséquence, la consommation d’espace à Mumbai atteint en moyenne 4 mètres, bien en dessous des 12 mètres de Shanghai ou des plus de 20 mètres de Moscou.

En attendant, le coût élevé des logements représente jusqu’à 15 à 20 % du salaire d’une famille à faibles revenus. Les règlementations en termes de contrôle des loyers gèlent 30 % du parc de logements de Mumbai, laissant ces derniers dans un état délabré en raison du peu d’intérêt porté par les propriétaires envers de tels investissements. De faibles droits de propriété impliquent que seuls 10 % du parc de logements détiennent un titre légal, et le réaménagement du territoire s’en voit donc restreint. Le gouvernement tire ses recettes des impôts fonciers et de la hausse des prix de l’immobilier, et est donc peu incité à s’opposer aux groupes qui luttent contre l’assouplissement des restrictions concernant la hauteur des constructions.

Cliquez pour agrandir Il en résulte un cercle vicieux de pénuries d’offres et de prix fonciers élevés. Mumbai glissa de la 25e à la 40e place du classement des « meilleures villes d’affaires » entre 1995 et 1999. Elle demeure la ville d’affaires numéro un en Inde, dépassant Chennai et Bangalore en termes d’investissements en 2007 et représentant la première destination des migrants nationaux. Toutefois, la vitesse à laquelle elle réforme ses règlementations et développe son infrastructure sera décisive quant à la durée du maintien de cette position. Source: Équipe du Rapport sur le développement dans le monde 2009 ; Bertrand, 2003. a. Le RPS est le rapport entre l’espace total au sol d’un bâtiment et la surface du terrain sur lequel il est construit. Par exemple, imaginons qu’un bâtiment recouvre la moitié d’un terrain d’une surface de 1 000 mètres. Si ce bâtiment est composé de 10 étages, il présente un RPS de 5.