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La ciudad de Mumbai, antes conocida como Bombay, proporciona enseñanzas moderadas. En los años sesenta y setenta, los planeadores de la ciudad decidieron que debería controlarse la población de la ciudad y mantenerla en unos 7 millones de habitantes.

Las regulaciones sobre la tierra y las políticas sobre infraestructura se diseñaron de acuerdo con ello, pero de todas formas la gente fluyó hacia la ciudad y el tamaño de ésta es hoy el doble del deseado, con la mayor densidad de población de cualquier zona metropolitana del mundo. Los estimados indican que el 54% de los 16 millones de habitantes de Mumbai vive en tugurios y otra cuarta parte en apartamentos degradantes. Las regulaciones del Floor Space Index (FSI) (a) en Mumbai se introdujeron en 1964, estipulando el máximo espacio de construcción por metro cuadrado de lote de terreno, el cual se fijó en 4,5. La práctica estándar en las ciudades con tierra limitada es aumentar el FSI permitido con el tiempo a fin de acomodar el crecimiento urbano, como en Manhattan, Singapur, Hong Kong, China y Shanghai. En cambio, la Municipal Corporation of Greater Mumbai se fue por el otro lado, reduciendo el FSI permitido a 1,33 en 1991. Casi todos los edificios de Mumbai con un FSI que sobrepasa 4,5 se construyeron antes de 1964. Bajo las reglas que existían hasta recientemente, los nuevos edificios, incluidos los del distrito central de los negocios, estaban sujetos al FSI de 1,33 y, en consecuencia, el consumo de espacio en Mumbai es en término medio de 4 metros cuadrados, mucho menos que los 12 metros cuadrados de Shanghai y los más de 20 metros cuadrados de Moscú. Aproximadamente la mitad de sus residentes se apiñan dentro de un radio de 2 kilómetros del centro de la ciudad (ver el gráfico abajo).

Entre tanto, los altos costos de la vivienda representan hasta un 15% a 20% del ingreso de una familia de ingreso bajo. Las regulaciones del control de arrendamientos congelan el 30% de las viviendas de Mumbai, dejándolas desmanteladas porque los propietarios no ven razón para invertir. La debilidad de los derechos de propiedad implica que solo el 10% de las viviendas tiene título legal, de modo que se ha restringido el redesarrollo de la tierra. El gobierno depende de los impuestos a la propiedad y de los precios inflados de los bienes raíces para sus ingresos, de manera que tiene poco incentivo para combatir a los grupos que se resisten a aflojar las restricciones de la altura de las construcciones.

Haga clic aquí para agrandar la imagen El resultado es un círculo vicioso de escasez de oferta y altos precios de la tierra. Mumbai pasó del puesto número 25 al 40 en la clasificación de las “mejores ciudades para los negocios” entre 1995 y 1999. Continúa siendo la principal ciudad de negocios en India –superó a Chennai y Bangalore en inversión en 2007- y fue el principal destino de los emigrantes internos, pero lo que decida por cuánto tiempo mantendrá esa posición será la rapidez con que reforme sus regulaciones y construya infraestructura. Fuente: Equipo del IDM 2009. Notas: a. El FSI es la razón del espacio total de pisos de un edificio a la superficie del lote sobre el que está construido. Por ejemplo, si un edificio cubre la mitad de un lote de 1.000 metros cuadrados y el edifico es de 10 pisos, presenta un FSI de 5.